Hay una burbuja inmobiliaria en Perú?

El título de este post refleja una creciente incertidumbre en el ámbito financiero peruano; hay realmente una burbuja inmobiliaria en el país, o los recientes incrementos del valor en el real estate, están mas que justificados?. Intentaremos responder a esta interrogante a lo largo de esta entrega.

Como la mayoría de personas ya conoce, el Perú viene creciendo a razón de 6% en promedio anual los últimos 10 años. Este crecimiento ha venido acompañado de un escenario de baja inflación, incremento del PBI per cápita, disminución del déficit fiscal (o incremento del superávit fiscal), incremento del gasto privado, reducción notoria de la pobreza, entre otros claros indicadores macroeconómicos.

Al inicio de esta tendencia positiva para el país, comenzaba a emerger la figura del real estate, aunque en un principio costo un poco porque los commodities aumentaron muy rápidamente de precio, con lo que hubo un desfase entre lo que la población podía pagar y lo que comenzaron a costar las casas; sin embargo, este desfase fue afinándose  hasta que hace ya unos 7 años aproximadamente el boom inmobiliario comenzó a notarse y desde entonces hasta hoy, las cifras de crecimiento del sector construcción han sido de dos dígitos, incluso en años en los que el país casi no creció y la región decreció. Han crecido casi todos los rubros inmobiliarios, que van desde primeras viviendas (promovidas en algunos casos por programas del estado como Mivivienda), condominios residenciales, oficinas, fábricas, casas de playa, de campo, etc.

No obstante, estas altas tasas de crecimiento en el sector, se sigue observando mucha demanda por nuevas viviendas en el país, síntoma de la falta de infraestructura de la que adolece el país desde hace décadas, acentuado aun más en provincias donde el olvido era más latente hace algunos años. Ahora hay provincias del país, que se han convertido en polos de desarrollo, en los cuales se vienen construyendo centros comerciales, oficinas, plantas industriales, desarrollos inmobiliarios, aeropuertos, estaciones de transporte, hospitales, entre otros.

Entonces, si la demanda continúa firme, para evitar un sobrecalentamiento en el sector, el gobierno debe asegurarse que haya oferta suficiente para cubrir dicha demanda de nuevas viviendas y regular apropiadamente el mercado de viviendas de segunda mano, promoviendo la creación de riqueza pero previniendo monopolios. Para ello deberá ser muy prudente en el aspecto tributario, gravando lo necesario sin dejar de estimular este sector que genera decenas de miles de trabajo en el país.

Otro factor a considerar, en esta evaluación, es conocer el valor del m2 en las capitales mas próximas, como Bogotá y Santiago de Chile, donde dicho valor todavía se encuentra por encima del valor que se aprecia en promedio en la capital del Perú, Lima. Ya no es un secreto que, en la actualidad, el Perú es destino favorito de inversiones en América Latina, por ello, es de esperar, que muchas de estas inversiones nuevas o vigentes, busquen generar rendimientos en el sector inmobiliario o de la construcción. Por todo esto, considero que el valor del m2 en el país, todavía tiene pista para seguir aumentando.

Ahora, mirándolo desde el punto de vista financiero, para que la demanda en un determinado sector de la economía pueda llegar a convertirse en una burbuja, tiene que haber exceso de crédito barato disponible para los especuladores y no para aquellos que quieren tener acceso a su primera vivienda. Es en este campo en particular, que el gobierno tiene que hacer su mejor trabajo, conociendo de antemano las consecuencias que la crisis financiera del 2008-2009 trajo a la economía mundial pero sobre todas las cosas, conocer porque se origino esta y evitar a toda costa que suceda en el país algo similar.

En principio, y en función al orden vigente en la banca peruana, no hay mayor campo para que la banca se sobre apalanque con instrumentos mas sofisticados, producto de operaciones como la “securitización o titulización” (proceso mediante el cual un bien o conjunto de ellos se transforman en un título o valor transferible y negociable en un mercado) de activos y que a partir de su emisión pueda continuar generando apalancamiento en la dación indiscriminada de créditos hipotecarios. Como este escenario, podría cambiar en un futuro, es aquí donde la SBS debe establecer una revisión periódica para evitar que haya concentración de créditos, análisis de riesgo crediticio deficientes, multiplicidad de créditos (evitar que pueda una misma persona o familia conseguir el mismo crédito en diferentes bancos).

Los bancos que acusaron pérdidas durante la crisis financiera pasada, fueron aquellos que en tenían activos “tóxicos” en su mayoría provenientes del mercado “subprime” americano, y que habían sido catalogados erróneamente (o maliciosamente) por las agencias de calificación como instrumentos AAA cuando el riesgo subyacente era tremendamente malo. Mejor ejemplo no puede tener el Perú, que esta experiencia reciente y tangible; es como asistir a una clase de macroeconomía dada por los más reputados economistas del orbe. Es justo ahora cuando no podemos fallar y tenemos que llevar este impulso de crecimiento a buen puerto y manejarlo prudentemente a lo largo de los años venideros.

Lo peor que puede hacer el gobierno es subir los impuestos a estas transacciones con la finalidad de desincentivar un sobrecalentamiento, lo que tiene que hacer es regular apropiadamente a la banca, que como apreciamos, también esta pasando por una etapa de crecimiento vertiginoso, y la experiencia nos dice que, es justamente en estas épocas cuando se comienzan a levantar los castillos de naipes basados en las expectativas buenas o malas de los agentes.

Para concretar la idea: Si un banco peruano, da un crédito hipotecario a una persona X y luego este crédito lo junta con otros 999 créditos, por poner un ejemplo, los tituliza y vende a los inversionistas como un bono con respaldo de la cartera hipotecaria (1,000 créditos), le va a permitir a dicho banco recuperar capital para seguir colocando créditos, hasta ahí no hay mayor problema si dicha institución esta bajo el marco legal actual y bajo los criterios de regulación de Basilea 2.5 - III; sin embargo, si esa persona X, que tiene una capacidad de pago Y, recibe créditos de mas de una institución bancaria y cada una de estas repite el procedimiento de titulización aquí descrito, terminamos por tener dos cosas, un sistema financiero muy apalancado y expuesto a concentración crediticia, hasta el límite seguramente y personas también muy apalancadas (donde su capacidad de paho Y, se convierte en la primera derivada de Y) con propiedades subyacentes a su nombre, las cuales seguramente alquilarán y/o venderan posteriormente para obtener una renta. Hasta acá tampoco hay tanta rareza, pero el inconveniente podría surgir, cuando aparezca algún ciclo recesivo (o inflacionario) en la economía que haga que la riqueza asociada a los agentes del mercado disminuya poniendo en peligro la correcta distribución de sus pagos, entre otras cosas, su crédito hipotecario o su alquiler. Es aquí cuando el dominó comienza a ladearse y termina por caer, el inquilino o propietario deja de pagar el alquiler o la cuota, luego deja de pagar varias cuotas, hasta que llega el momento en que tiene lugar una cobranza coactiva con todos los gastos extra que estas pueden generar, luego el banco debe provisionar por la mala deuda de manera directa, potencialmente comenzará a tener problemas en hacer frente a sus obligaciones con los bonistas que compraron su cartera titulizada, los cuales seguramente tienen una prelación alta sobre el capital del banco, su calificación crediticia disminuirá por lo que le será mas difícil conseguir liquidez en el mercado interbancario y offshore, sus acciones en la bolsa caerán, trayendo pérdidas a sus accionistas y si se tratara de un banco muy grande podría comenzar a generar riesgo sistémico, lo que a la larga podría terminar en una intervención estatal para evitar una quiebra que pueda afectar a toda la economía en general, a costa de los pagadores de impuestos, tal cual y como ha sucedido en EEUU y en Europa, en muchos casos, algo que las nuevas regulaciones buscan evitar a como de lugar.

Todo lo mencionado en el párrafo anterior, puede ocurrir, claro que sí, aunque lo he plasmado de manera bastante sintetizada, es, a grandes rasgos, lo que se desencadena cuando el ciclo de bonanza se acaba. Por ello, el Perú, lo que debe buscar no es una burbuja que pueda generar riqueza por un tiempo y luego pobreza nuevamente, debe tratar de ser muy cuidadoso y consecuente en el manejo financiero macroeconómico, como lo ha sido hasta hoy.

Otro escenario que agrega riesgos a este modelo es que la banca peruana continúa dando préstamos a tasas/tipos fijos en soles y en dólares, aunque no sea esta última, la moneda nacional. Hasta el año pasado, la cartera de créditos hipotecarios en dólares de la banca peruana, llego a ser de 50% del total, representando una reducción sobre los años anteriores, pero todavía en un nivel sumamente alto. Esto se entiende como una combinación muy mala, que agrega riesgos de mercado muy importantes a la banca. Desagregando la idea tendríamos que, una persona que gana en soles obtiene un crédito en dólares, extraño no? y peor aún obtiene un crédito hipotecario, de largo plazo, digamos 20 años, a un tasa/tipo fijo en USD, seguramente con una cláusula de revisión por parte del banco al 5to año, pero acá podemos entender que hay dos perdedores, uno el banco porque está prestando en una moneda que no es su moneda natural y de la que no puede estar seguro de tener un calce casi perfecto y el otro la persona natural porque se está endeudando en una moneda distinta a la moneda de sus ingresos, entonces si hay una devaluación inesperada (que de momento en Perú, parece que no la habrá) podría verse seriamente afectado y cesar en sus pagos. Por otro lado, si el banco presta en tasa/tipo fijo en soles a largo plazo, también tiene un problema, puesto que lo hace en fijo al no haber actualmente medios para prestar en soles variable, exponiéndose a un riesgo de mercado no calculado, mientras que al tomador del préstamo le viene mucho mejor prestarse en fijo en su moneda natural, con lo que puede tener tranquilidad por un tiempo largo antes de que se pueda renegociar las condiciones, según lo estipulado en el contrato, que suele ser a partir del 5to año.

Para resumir, si un banco peruano presta en soles o dólares fijos, está muy apalancado, no hace una gestión adecuada de sus créditos, está, sin duda alguna, sumamente expuesto a tener pérdidas. Eventualmente, si llegáramos a esta conclusión, podríamos decir que una burbuja inmobiliaria se está cerniendo sobre las cabezas de los peruanos porque sin la banca, las “burbujas” no existen.

Como inversionista "retail" y poseedor de algunas propiedades en Perú, considero que no estamos ante una "burbuja" inmobiliaria, pero sin duda, con este post, he querido compartir con ustedes, que existe una leve preocupación por parte de algunos agentes, de que el presente escenario se pueda transformar en algo parecido a una burbuja, y que debemos de hacer todo lo que esté a nuestro alcance para evitarlo. No les falta razón ante las evidencias tan claras que actualmente tenemos en EEUU y Europa, en particular, en España, donde el precio de la vivienda ha caído casi 80% en cinco años.

Espero sinceramente que les haya gustado el enfoque, he tratado de ser lo mas simplista posible sin entrar en mucho detalle numérico, aunque a veces, es inevitable.

Un abrazo y hasta pronto.